Sielankę niekończących się wzrostów cen mieszkań i domów w Australii przerwały na chwilę zawirowania na światowych rynkach finansowych. Przysłużyły się temu podwyżki stóp procentowych przez Bank Centralny Stanów Zjednoczonych, repatriacja kapitału do USA i zadyszka chińskiej gospodarki.
Wewnętrznych problemów też nie brakuje. Warto obejrzeć materiał przygotowany przez australijskich reporterów o luksusowym budynku, który zaczął… pękać.
Ludzie, którzy zainwestowali fortunę w luksusowe apartamenty z pięknym widokiem, z dnia na dzień stali się posiadaczami wielkiego problemu. Ich mieszkania, które często zostały kupione na kredyt z myślą o wynajmie, straciły w jednej chwili większość wartości. Niektórzy mówią nawet o tym, że apartamenty w tym budynku są niesprzedawalne.
Jakie są przyczyny tego stanu rzeczy? Dla tych, którzy nie mają czasu na obejrzenie całego reportażu, budynek cały czas stoi, a mieszkańcy musieli zaakceptować między innymi przemysłowe wsporniki i spojenia ścian, czasem w środku ich apartamentu.
Bańka nieruchomości w Australii
Jakie czynniki spowodowały, że rynek nieruchomości w Australii znalazł się w miejscu, które dopuszcza w ogóle zaistnienie takich sytuacji? Naturalny wzrost liczby ludzi sprowadzających się na antypody to podstawa, która położyła podwaliny pod popyt na nieruchomości.
Inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Australii
Nie jest żadną tajemnicą, że główną siłą napędową, która dolewała paliwa do wzrostów cen w ostatnich latach były pieniądze inwestorów z Chin. Mieszkańcy państwa środka, którzy dorobili się jakiegoś majątku, kierując się nieufnością względem bezpieczeństwa ich pieniędzy trzymanych w Chinach, starali się wszelkimi sposobami wywieźć je do zachodniego świata. W praktyce oznaczało to wybranie gotówki i przewiezienie jej do kraju, który był w zasięgu wygodnego połączenia lotniczego i ulokowanie ich w czymś stabilnym i trwałym. W rozumieniu większości ludzi ten warunek spełniały apartamenty i domy.
Otoczenie podatkowe i prawne
Prawo podatkowe w Australii jest bardzo korzystne dla posiadaczy nieruchomości. Zakup pierwszego domu na kredyt wiąże się z wielkimi udogodnieniami podatkowymi, łącznie z tzw. negative gearing i ulgami podatkowymi w przypadku strat kapitałowych, które w zasadzie nie występowały ze względu na nieustanny wzrost cen. Dochodziło do sytuacji, w których ze względu na zachęty podatkowe, ludzie akumulowali nieruchomości przynoszące de facto bieżące straty, w nadziei, że przyszły wzrost wartości i ulgi podatkowe wygenerują nadwyżkę pozwalającą na zyskowne zamknięcie inwestycji.
Banki i pieniądze w Australii
Otoczenie finansowe z pewnością sprzyjało kupującym. Niskie stopy procentowe utrzymujące się przez bardzo długi czas oraz parcie banków w kierunku udzielania coraz większej liczby kredytów na pewno przyczyniło się do wzrostu cen, kreując popyt.
Czy dochodziło do nadużyć, znanych z bańki nieruchomości w USA z lat 2000-2009? W 2019, gdy opada kurz (stado chętnych inwestorów już przebiegło dalej), widać, jaka była skala nadużyć. Co prawda podrabianie danych pozwalających ludziom na branie kredytów w sytuacji, w której nie spełniali wszystkich wymagań również miało miejsce, nie przybrało to tak wielkiej skali, jak w USA. Zjawisko to miało inną naturę: w odróżnieniu od Stanów, gdzie tzw. NINJA, czyli first buyers, którzy nie spełniali wymagań kredytodawcy ze względu na fakt braku pracy i aktywów, tutaj celem pośredników kredytowych byli ludzie, którzy już mieli nieruchomość, a kwalifikowali się na inwestorów. Dochodziło zatem do sytuacji, w której ludzie nie związani profesjonalnie z rynkiem nieruchomości byli niejako ubierani w inwestycje w domy lub apartamenty na wynajem. Była to z resztą inwestycja na wynajem jedynie z definicji, ponieważ szeroka rzesza kupujących liczyła jedynie na wzrost wartości rynku nieruchomości.
Interest only loans, czyli spłacamy tylko odsetki
Charakterystycznym zjawiskiem na rynku nieruchomości w Australii były kredyty hipoteczne, w których kredytobiorca był zobowiązany do spłaty jedynie odsetek przez pierwszy okres kredytu. Najczęściej było to 5 lat, a sytuacja eskalowała do krytycznej w 2013, w której nawet rząd zauważył konieczność zmiany prawa i zredukowania proporcji tych kredytów, ograniczając je do 30% (!) wszystkich. Już wtedy procent pierwszych kupujących z lokalnych rynków spadł do jednocyfrowych wartości, potwierdzając smutny stan faktyczny, w którym lokalsów nie było stać na to, aby osiedlić się (kupić dom lub mieszkanie) w swoim mieście na stałe.
Jak wygląda rynek nieruchomości w Australii w 2019?
Paniczne wzrosty spowodowały w końcu reakcję władz i nastąpiła seria zmian w przepisach. Ograniczono możliwość zakupu nieruchomości przez zagranicznych inwestorów poprzez wprowadzenie im dodatkowych kosztów, takich jak dodatkowy stamp duty czy podatki. Oprócz tego wdrożono procedury sprawdzające i narzucające inwestorom konkretne działania, takie jak konieczność rozpoczęcia budowy w określonym czasie od zakupu działki, czy konieczność potwierdzenia rzeczywistego zasiedlenia nieruchomości. Wszystko to spowodowało odwrót cen, który sięga już w niektórych regionach nawet 20% od szczytu.
Jak wykorzystać sytuację na rynku nieruchomości w Australii?
Podstawowym zakładem, który był rekomendowany przez obserwujących rynek nieruchomości w Australii traderów była gra na spadek wartości akcji australijskich banków. Tzw. wielka czwórka, czyli NAB, Westpac, ANZ i Commonwealth Bank stały się uzależnione od swojego hipotecznego portfolio nie tylko w kontekście potencjalnych zysków, ale też związane ich ryzykiem. Spadki cen nieruchomości mogą napędzić negatywne mechanizmy w bilansach tych banków, włączając w to nawet ujawnienie nadmiernych ryzyk czy niemożliwych do odrobienia w sensownym czasie strat. Obserwacja ruchu cen tych banków pokazuje również, jak rynek wycenia ich płynność i zdolność do radzenia sobie w trudniejszych czasach, które bez wątpliwości już nadeszły.
Jak grać z dźwignią do 100x na rynkach kryptowalut? Sprawdź instrukcję.
