W Polsce pękła już bańka na rynku nieruchomości

Kończy się złoty wiek polskich inwestycji w mury. Możliwe, że jesteśmy już nawet na początku srebrnego etapu. Wiadomo jednak, że skończy się to wszystko brązem tak zwanych inwestorów.

Ceny nieruchomości oderwały się od przepływów, które są w stanie wygenerować. Najpopularniejszy portal w Polsce informuje, że kupujący nieruchomości po inflacyjnie napompowanych cenach to jelenie. Sam artykuł to w mieszanina bredni i ciekawostek. Pan przepowiada strzyżenie jeleni, a nie owiec?! Pewnie pomyliły mu się zwierzęta, bo jest miastowy?

Sprzedaż wyhamowuje po szaleńczych, inflacyjnych wzrostach cen, o ponad 50% w cztery lata (NBP). Każdy, kto robi zakupy w sklepach wkładając do koszyka cokolwiek lepszego niż najtańszy dostępny produkt zauważył, że ta sama kwota kupuje dużo mniej. Widać ją też w opłatach za mieszkania (remonty, media, ochrona) i ofertowych cenach usług związanych z rynkiem nieruchomości (budowa, wynajem).

Chciwość zaczyna już tak mocno wpływać na decyzyjność wszystkich uczestników rynku, że posuwają się do nieracjonalnych zachowań. Każda informacja w interpretacji nagrzanych głów oznacza wzrosty. Rządowe programy, fundusze wykupujące tysiące mieszkań na wynajem czy sprzedaże wielkich działek pod osiedla z tysiącami mieszkań. Ceny ofertowe w Warszawie są wyższe aż o 20% od transakcyjnych (NBP I kw. 2021: ofertowe 12217 zł, transakcyjne 10135 zł).

Deweloperzy zrywają umowy rezerwacyjne. W Polsce nie mają z tego powodu żadnych konsekwencji prawnych, ponieważ klient nie ma żadnej siły przebicia. Deweloperzy żądają 10-15% dopłat ponad zapisy zawarte w umowie, w przeciwnym razie zwrócą jedynie opłatę rezerwacyjną, a mieszkanie trafi znów na rynek z ceną wyższą o 20-30%. Nie ma w tym nic dziwnego, ponieważ wszelkie koszty ponosi ostatecznie klient. Czy to zaradność?

Klienci z kolei z głowami zamieszanymi propagandą medialną wierzą, że wartość nieruchomości nigdy nie będzie już mniejsza. Kupują więc w trybie PKC (giełdowe “Po Każdej Cenie”) wierząc, że nigdy już nie zobaczą niższej kwoty za metr kwadratowy. Z wspomnianego artykułu o owcach jeleniach kredytobiorcy mogą w końcu dowiedzieć się, jakie ryzyko na siebie wzięli. Wzrost stóp procentowych oznacza wzrost mini ratki.

Inwestorzy z kolei bujają już nie tylko obłokach, ale ulecieli całkowicie w kosmos. Nikogo już nie dziwi powstałe już, psujące krajobraz przeogromne nadmorskie hotele czy apartamentowce pośrodku niczego tuż przy szlakach górskich w Tatrach czy Karkonoszach. Dziś w planach jest… aparthotel na końcu molo w Międzyzdrojach. Albo mieszkanie w Świnoujściu w cenie luksusowego domu w Hiszpanii.

Krótkie podsumowanie bańki na rynku nieruchomości w Polsce

Na początek wyjaśnienie. Nie odradzamy posiadania nieruchomości. Warto mieć mieszkanie DO MIESZKANIA. Pierwsze mieszkanie do mieszkania nie wlicza się do wartości netto osobistego majątku. Codziennie sprawdzasz inflacyjny wzrostu sztucznej wyceny posiadanych na kredyt mieszkań? Mylisz wartość z ostatnią ceną transakcji na rynku lub wyceną z dupy, a to jest no bueno.

Ceny nieruchomości w Turcji wzrosły przez ostatnie 5 lat o około 100%. Uwzględniając inflację, ich wartość wzrosła o całe, okrągłe 0%. Czy przykład oderwany od polskich realiów pozwoli na osiągnięcie wystarczającego kognitywnego dystansu, żeby zauważyć różnicę między wartością a ceną?

Na początek trochę liczb. W 2020 roku deweloperzy oddali około 150k mieszkań. Ekstrapolując, to około milion na 7-8 lat. Dużo? Mało? Czy w Polsce brakuje mieszkań? Nie i ta naciągana narracja skończyła się już parę lat temu. W Polsce nie ma deficytu mieszkań, nawet najwięksi hardkorowcy przestali szastać swoją godnością i używać tego argumentu.

Nastał czas zdrowszego spojrzenia na rynek pod kątem jego chłonności. Ilu ludzi da się zakredytować na dwukrotność ceny mieszkania (kapitał + odsetki w systemie rat równych oprocentowane zmienną stopą)? Podpisując umowę, sprzedaje swój przyszły czas za wpis do księgi wieczystej, zaraz po banku, administracji państwa (podatki, opłaty, kary) i reszcie wierzycieli.

Czy ceny nieruchomości w Polsce będą kiedykolwiek spadały? Wiele osób wierzy, że nigdy.

Bańka na rynku nieruchomości pozostawiła po sobie pobojowisko:

  • potencjał miejscowej ludności przemarnowany na gówno-prace zapewniające stabilizację konieczną do wzięcia kredytu,
  • zniszczone inne formy budownictwa niż deweloperskie (spółdzielcze, TBS, gminne…),
  • brak zorganizowanych spółdzielni mieszkalnych opartych o schemat wykupienie udziałów i stania się mieszkańcem i jednocześnie właścicielem na wzór zachodnich rozwiązań,
  • masakra przestrzenna i bezhołowie krajobrazowo-ekologiczne (betonoza, zabudowywanie kanałów napowietrzających miasta i na terenach zalewowych, budowa na pofabrycznych, skażonych terenach, budowy na granicy i z przekraczaniem prawa, przykładów jest mnóstwo)
  • marnotrawstwo materiałów i terenów, które były “wspólne”,
  • patologiczna gentryfikacja, która ostatecznie jest stale rosnącym, uspołecznionym kosztem (samorządów, mieszkańców).

W Polsce wybudowano setki tysięcy przeciętnych nieruchomości, które w czasie bańki były nazywane apartamentami. W przeciętnych lokalizacjach, ze słabej jakości materiałów i z możliwie najtańszymi rozwiązaniami technologicznymi. W miastach potęgujące zatłoczenie i zabetonowanie, z niewystarczającą liczbą miejsc parkingowych dla skrzywionych w kierunku posiadania dużej liczby aut Polaków. Apartamenty projektowane zarówno pod mieszkanie, jak i pod wynajem, w efekcie często nie nadające się do niczego.

Przedsiębiorczy i innowacyjny naród, jakim są Polacy, został wtłoczeni w system i stali się stabilizatorami systemu finansowego. Każdy udzielony kredyt hipoteczny oznacza 20 lat stałych przepływów finansowych, podatków i pracy świadczonej najczęściej na rzecz zagranicznego kapitału lub biurokracji.

Drzewo demograficzne Polski od 2020 do 2026, animacja.
Dane z GUS. Kreatywność i młodość została przemarnowana na spłatę mini-ratek. Pozostało zwijanie się?

Świat się zdigitalizował, inwestowanie i produkcja zglobalizowały się. Trwa wyścig na polach, które nad Wisłą nie są nawet wspominane, nie mówiąc już o wzięciu udziału w wyścigu o podział tortu.

  • Eksploracja kosmosu i morskich głębin z nagrodą w postaci nowych metod wydobycia i ekstrakcji surowców i zasobów.
  • Rozwój nanotechnologii i biotechnologii, w tym przedłużanie życia i integracja human-computer.
  • Rozwój sztucznej inteligencji, technologii blockchain, wraz z szybszymi metodami komunikacji (satelitarnej, 5G) i przechowywania danych.
  • Próba utrzymania EROEI oraz znalezienia nowych sposobów przechowywania i transformacji energii.
  • Demokratyzacja dostępu do większości dziedzin ludzkiej aktywności, włączając w to kreatywność, dostęp do inwestycji zarówno od strony bycia inwestorem, jak i możliwości zebrania kapitału od inwestorów.

Co w Polsce? Ludzie wciąż mylą bycie przedsiębiorcą, czyli rozwiązywanie realnych problemów, tworzenie wartości, zatrudnianie ludzi z tzw. jednoosobową działalnością gospodarczą, czyli niezbyt nawet efektywną metodą księgowania i rozliczania podatków. Mamy miliony ludzi uważających się za przedsiębiorców, w rzeczywistości będących pracownikami z dodatkowym obciążeniem wynikającym z komplikacji rozliczeniowych.

Jaka jest charakterystyka nieruchomości w Polsce w porównywaniu do innowacyjności? Pracochłonna (niewykwalifikowani pracownicy), energochłonna (beton i piasek), przestrzeniochłonna (byleby jak najtaniej kupić działki), nie innowacyjna (smart domy w Polsce to wciąż niszowy temat). Kurczące się nadwyżki energii (Energy Return on Energy Invested) zaorają do końca temat utrzymywania “nieopłacalnych”: miejsc pracy, mieszkań, domów, firm, struktur.

Rację ma zatem ekipa z pracowni Ekonopatologii, która nazwała zjawisko towarzyszące bańce na nieruchomościach “hologramami bogactwa będącymi księgowym odbiciem aktywności/zdolności kredytowych”. A jej rozwój to nic innego, jak efekt przymusu zasuwania w pracach tworzących mało wartości dodanej. Relacje z postępów bani prowadzą ludzie z Bmenem na czele, jak zawsze świetna robota.

Sekrety rynku nieruchomości i bańki cenowej.

Bańka na nieruchomościach w Polsce i jej przemilczane konsekwencje

Kredyty hipoteczne w Polsce wyznaczały rytm bańki na nieruchomościach. Co prawda dziennikarze skupiają się na frankach i na kredytach, warto jednak zauważyć, że nie były to mimo wszystko najważniejsze czynniki. Kredyty były ważne, ale jeszcze ważniejsza jest siła robocza, która co miesiąc niesie raty do banku.

W przypadku nieruchomości spierają się często dwa dominujące poglądy. Pierwszy to traktowanie nieruchomości (mieszkań, kawalerek) jako tzw. “aktywa”. Jest to pochodna abstrakcyjnej wartości, wprost prowadząca do konkluzji, że posiadając nieruchomości uzyskamy najpierw samo-spłacający się wehikuł (najemca będzie nam płacił raty i odsetki i jeszcze spółdzielnię) a potem tzw. dochód pasywny.

Szczególnie w trwającej narracji bańki spekulacyjnej, wszelkie sugestie, że rynek nieruchomości powinien być regulowany, spotykają się z kwikiem, że jest to “atak komuchów na zaradnych”. Ta “zaradność” to założenie, że kapitał społeczny sam zbuduje się cudzymi rękami. Kamienicznicy sprywatyzują zyski, a o resztę musi zadbać ktoś inny. Może być samorząd lub państwo, ale podatków nie dostanie, bo przyspieszona amortyzacja (której usunięcie podstawiło nogę rynkowi nieruchomości w Polsce, ale nikt jeszcze tego nie zauważył!) i wrzucanie w koszty tzw. remontów, czyli po prostu pozbieranych z otoczenia faktur. Krótkowzrocznie, ale działa.

Drugi z kolei bierze pod uwagę czynnik ludzki i tu nieruchomości i mieszkania spełniają ludzkie potrzeby. Powinny podlegać zatem regulacji (rynkowej, państwowej, społecznej) w celu zwiększenia dostępności miejsc do życia. Analogicznie na przykład dla potrzeby życia bez doświadczania przemocy (składamy się na prawo i porządek) lub potrzeby wsparcia w trudniejszych momentach (rodzina, system pomocy społecznej). Ten aspekt nigdy w Polsce nie wygrywał. Dopiero aktualne pokolenie zaczyna rozumieć, że można pomyśleć o wzięciu odpowiedzialności również za zasiedlenie przestrzeni przez innych.

Jaka jest konsekwencja dla cen? Ceny lokali w Polsce zależą od tego, ile kasy wyciśnie się z przyszłości tych, którzy biorą na nie kredyty. Koszty budowy, koszty pracy, majętność społeczeństwa mają drugorzędne znaczenie. Szczególnie w sytuacji, w której do wzięcia kredytu można zaprosić praktycznie każdego. Wkład własny pożyczy się w innej instytucji na wyższy procent. Okres kredytowania wydłuży się o kolejne dekady, aby obniżyć poziom raty lub dostosować się do niskich dochodów.

Co dzieje się, gdy fliper dokłada 50k narzutu do odnowionego bardzo tanią siłą roboczą za 10k mieszkania plus meble z wystawki? Zadłuża kupującego o te 40k więcej, czyli np. 3 lata dodatkowej pracy. Aby przewidzieć konsekwencje, musielibyśmy mieć moc prognozowania co stanie się z ludźmi, rynkiem pracy i nieruchomości np. w latach 2047-50.

Co do przyszłości, rodzimych fliperów wyrzuci z rynku to samo zjawisko, które pozwoliło im zaistnieć. Zachodni kapitał szuka przeczekania, a nie dużych zwrotów. Stąd inwestycje, które pozwolą w dłuższym terminie wyciągnąć ulokowane pieniądze. Nierównowaga pomiędzy lokalsami a funduszami polega na tym, że te ostatnie finansują budowę kredytami, które zostały stworzone z powietrza dzięki programom dodruku banków centralnych. Lokalsi zadłużają się na mieszkania na całe swoje dorosłe życie lub pod zastaw kapitału zgromadzonego w rodzinie.

Co było grane w patodeweloperce i patowynajmie?

Bańce na rynku nieruchomości w Polsce przyglądaliśmy się już wcześniej. Prysznic i toaleta w kuchni? Było. Odstępy między budynkami co do centymetra równe przepisowe 4 metry? To w Krakowie i w Warszawie już praktycznie standard. Lepiej mieć tak, niż mieszkać na terenie byłych zakładów chemicznych. Plac zabaw dwa na dwa metry? Są już mniejsze. Z ciekawostek to proponuje się “inwestorom” kawalerki z balkonem, który wychodzi na okno mieszkania obok.

Mieszkanie z balkonem, które wychodzi na okno sąsiedniego mieszkania.

Może 11 metrowa kawalerka wzbudzałaby zdziwienie jeszcze rok temu. Mieliśmy pisać o “mieszkalnym” lokalu na Targówku, który ma 8,5 mkw. Ale jeden z deweloperów oferuje mikrokawalerkę o powierzchni 6,7 mkw. W Koszalinie deweloper przygotował pomieszczenie o powierzchni 2,5 mkw. Kuchnia i posłanie na antresoli. Poważnie…

Rozplanowanie przestrzeni? Są do kupienia apartamenty z WC na środku salonu (bez obaw, są ściany), mieszkanie rozdarte na pół korytarzem (wspólnym dla mieszkańców bloku), patoogródki metr kwadratowy na dwa, lub taki, gdzie 1/4 zajmuje studzienka odpływowa.

Czemu tak jest? Bo wszystko i tak uda się sprzedać. Skoro mieszkania w Polsce to “złoto”, które nigdy nie będzie już kosztować mniej, nie jest dla kupujących ważna jakość, parametry czy przyszłość. A to błąd, który popełniony w przeszłości ujawni się dopiero długo po fakcie.

Najem krótkoterminowy

Jako że mamy wiele mieszkań (miliony?), które zostały wybudowane tylko w jednym celu, do najmu krótkoterminowego, nie odpuścimy też tego tematu. Święty Graal inwestycji, który pozwoli każdemu na szybkie wzbogacenie się. Wehikuł przychodowy, z którego będzie kasa od turystów i najemców. Wartość samego mieszkania pójdzie wielokrotnie w górę, bo w Polsce brakuje milionów mieszkań, które nigdy się nie pojawią na rynku. A potem mieszkanie będzie w spadku, więc trzeba mieć tyle, ile planuje się dzieci, plus parę na emeryturę.

Mem o Januszach landlordach.

Teraz już na poważnie, propaganda sukcesu inwestowania w nieruchomości dla każdego jest podawana bez żadnego znieczulenia. Sprawdźmy zatem, jak wygląda krajobraz najmu krótkoterminowego w post-pandemicznym świecie. Najpierw konsekwencje dla lokalnych społeczności:

  • częste zakłócanie spokoju mieszkańcom,
  • pojawianie się w lokalu większej liczby osób niż zostało umówione (kontrjanuszerka najmujących),
  • niszczenie (“bo ja tu tylko na parę dni”), śmiecenie,
  • nierespektowanie zasad, imprezy, w tym najbardziej niszczące,
  • eksploatacja lokalnej społeczności przy braku dokładania się do kapitału społecznego,
  • nękanie lokalsów domofonami i wrzaskami przy problemach z dostaniem się do mieszkania przez airbnb’owca wyciągającego klucz z lockboxa na szyfr.

Najem krótkoterminowy to najbardziej widoczny przykład produktyzacji mieszkań. Jedynie niewielki procent ludzi przyjeżdża na najem krótkoterminowy w celu poznania i włączenia się w lokalną kulturę. Nie mówiąc już o dołożeniu czegoś od siebie, poza zakupami taniego alkoholu w dyskoncie. Miasta, które są najbardziej dotknięte tym zjawiskiem już powzięły kroki, aby uregulować ten proceder, przykładowo Barcelona czy Paryż.

Jak to wygląda od strony zwrotu z inwestycji? Jest już widoczne zjawisko pogorszenia “biznesu” związanego z wynajmem. Pandemia sprawiła, że spadły przychody. Niektórzy biznesmeni doświadczyli swojego pierwszego lub nawet kilku miesięcy przestoju. Wiele mieszkań z “inwestycyjnych” zostało przekształconych kosztownym remontem z powrotem w lokal mieszkalny inwestorów. Ciężko było wypełnić studentami cztery czy pięć klitek, gdy po prostu nie przyjechali do miast. 20% więcej ofert sprzedaż r/r i 50% więcej ofert wynajmu długoterminowego na portalach ogłoszeniowych tylko to potwierdza.

Deweloperzy napędzali “cud gospodarczy”

Tzw. “Cud gospodarczy” w Polsce bierze się z ciężkiej pracy ludzi, którzy walczą o zatrudnienie i utrzymanie w zagranicznych przedsięwzięciach. Opisaliśmy ten proces w artykule o tym, jak przetrwać kryzys finansowy. Następnie zyski firm są transferowane za granicę. Mieszkańcy dostają drobną część wypracowanej wartości. Wystarczy jedynie na to, aby opłacić raty kredytów wziętych w zagranicznych bankach i zrobić drogie zakupy w firmach, których produkty tanio wyprodukowali. Rząd zrobi wszystko, aby utrzymać ten stan, ponieważ jego głównym celem jest utrzymanie możliwie maksymalnego zatrudnienia.

Uwolnienie czasu ludzi miałoby dla tej struktury drastyczne konsekwencje. Zmniejszenie liczby prac oznaczałoby zmniejszenie wskaźników zatrudnienia (mniejszy PKB!), zmniejszenie zysków korporacji i spowolnienie obiegu pieniędzy. Zmiany demograficzne, które nieuchronnie nastąpiły, wzmocnią ten efekt. Jesteśmy tuż przed “nie ma komu robić”.

Jednym z elementów utrzymujących ten system w działaniu jest mechanizm zerowych stóp procentowych. Na razie wszystko idzie po myśli, ponieważ inflacyjne wymiksowanie się z długów jest jednym z “pozytywnych” scenariuszy. Problemem jest jednak powszechne respektowanie waluty jako pieniądza. Z trzech warunków bycia pieniądzem, metoda płatności oraz punkt odniesienia wciąż działają, przestaje działać przechowywanie wartości.

Łatwiej było zlikwidować budownictwo społeczne, dając w zamian dopłaty do kredytów. Program, który nie zwiększał podaży, tylko popyt, a prawie nikomu nie przeszkadzało, że nie trafiał do najbardziej potrzebujących. W internecie można znaleźć wiele świadectw ludzi, którzy z satysfakcją meldują o sprzedaży kolejnej nieruchomości, kupionej dużo taniej z wszelkimi możliwymi dopłatami MDM, RnS, odliczenia od podatku, która była w tzw. międzyczasie po prostu wynajmowana dla zwiększenia zysków.

Jaki był efekt napędzania cudu gospodarczego? Masy z mniejszych miejscowości i wsi przeprowadziły się do wielkich miast, gdzie potrzebują taniego zakwaterowania. Skusiła ich wizja lepszej przyszłości. Pandemia popsuła ten schemat, bo okazało się, że można część prac wykonywać zdalnie.

Kolejnym koniem pociągowym, na którym jechał (i będzie się jeszcze toczył) boom na nieruchomościach to uspołecznianie kosztów. Gentryfikacja w Polsce ma już z zasady koszty uspołecznione, a zyski wpadają do kieszeni dewelopera i kamienicznika. Obowiązkiem samorządu jest przecież zapewnić i utrzymać media, drogi, infrastrukturę wspólną. Dokładać się do bezpieczeństwa i praworządności. Zająć się wyrzuconymi poza margines. No i najlepiej za darmo, bo kamienicznicy będą szukali sposobów uniknięcia podatków.

Inflacja to rzeczywisty problem ludzi i zbawienie rządów z zadłużeniowej spirali.
Galopująca inflacja jest tymczasowo ukryta w manipulowanym koszyku inflacyjnym, który jest różny dla wszystkich.

Co teraz: inflacja

Trzydzieści metrów kwadratowych na głowę w Polsce to wystarczająca przestrzeń. Rodzina dwa plus dwa ma do dyspozycji statystycznie 120 metrów kwadratowych. Dziś warto rozpatrywać dostępne mieszkania w kontekście chłonności rynku.

Rosnąca inflacja wyeliminuje pomysły budowania obiektów o wyższym standardzie energetycznym. Te z kolei byłyby jedynym ratunkiem na rozwój innowacji w branży, co dałoby nikłe szanse na zmiany w krajobrazie budowlano-przestrzennym. Moglibyśmy być nieźli w taniej geotermii, tanim odzyskiwaniu i zachowywaniu energii, tanim oszczędzaniu ciepła i chłodzeniu. To wszystko jednak nie wydarzyło się w czasie, gdy demograficzne siły 20-30 latków mogły pociągnąć temat na lata do przodu samą siłą rozpędu ich potrzeb mieszkaniowych. Przerzucili jednak tę odpowiedzialność na deweloperów.

Inflacyjne wzrosty cen są faktem. Waluty, które ludzie trzymają na kontach i w portfelach straciły już wystarczająco dużo wartości, żeby ogarnęli to nawet najbardziej opóźnieni obserwatorzy. Szczególnie dotyczy to złotówek, które w Polsce nagminnie mylone są z pieniędzmi.

Wartość nieruchomości nie wzrasta ot tak sobie, tempo zmiany wartości zależy od demografii, produktywności społeczeństwa i jego rozwoju cywilizacyjnego, niekoniecznie w tej kolejności. Wzrasta jedynie wycena nieruchomości w słabnącej walucie. Wartość nieruchomości ma taką wartość, jaką jej przypiszemy: schronienie, jakiego dostarcza; bazy wypadowej w miejscu, gdzie jesteśmy aktywni; strumień przychodów z najmu po odjęciu kosztów, czasu, podatków. Traktowana jako inwestycja jest pozycją w Excelu, a nie emocjonalnie traktowaną częścią rodziny.

Ceny energii (patrz koszt certyfikatów CO2) wzrosną do poziomów, które zaczną zaburzać funkcjonowanie społeczeństw opartych o klasę średnią. W banku centralnym wierzą, że zjawisko jest tymczasowe. Kontrola światowych finansów zaczyna przypominać samochód, który wpadł w poślizg i sunie bez kontroli od jednej krawędzi drogi (deflacja i ropa po ujemnych cenach) do przeciwnej (realna inflacja około 8-10%).

Jak sobie radzą poszczególne kraje? Chiny wprowadzają drakońskie kontrole rynku nieruchomości, co już teraz doprowadziło do kilkunastoprocentowych spadków cen. Niewypłacalnością zagroził wielki fundusz Evergrande. Skala wzrostów cen w USA dotarła do poziomów poprzedniej, absurdalnej bańki. Mieszkania w Wielkiej Brytanii biją rekordy od lat. Nie dotarły do absurdu mieszkania w krajach śródziemnomorskich, tam skala patologii przed dekadą była zbyt duża, no i są Ocupados. Jasnej ścieżki wyjścia z impasu brak.

Zwiększa się liczba budowanych “apartamentów” w Polsce. Z drugiej strony mamy 100k nadmiarowych zgonów w zimowym sezonie grypowym. Jest duża szansa, że przyczynią się do wzrostu podaży mieszkań. Z jednej strony mieszkania w spadku były źródłem niskokosztowego uzyskania mieszkań do flipowania, choć to akurat wynikało z niewiedzy drugiej strony transakcji. W przypadku deweloperki niski koszt polega na wydobyciu taniej pracy z budowniczych, tanie zdobycie terenu (np. od samorządu lub prywaciarza, ważne, żeby byli niekumaci) i wyciśnięcie wysokiej zapłaty od tych, którzy będą ją potem spłacali swoim przyszłym czasem, płacąc na koniec podwójną cenę przez odsetki od kredytu.

Inflacja wszystkiego sprawi, że paliwem do dalszej produkcji apartamentowców i dochodu pasywnego z wynajmu będzie “niższej jakości wszystko“. Będziemy zatem wspólnie kontynuować budowanie i kupowanie apartamentów, a co za tym idzie:

  • marnować energię i surowce na niskiej jakości obiekty kwaterunku,
  • marnować zasoby ludzkie na pracę dokoła ich budowania i utrzymania (a wiemy, że średni czas pracy w branży budowlanej nie przekracza kilku lat, ze względu na nadmierną eksploatację organizmu),
  • dokonywać nadmiernego i trwałego impaktu środowiskowego,
  • zmuszeni w przyszłości do łożenie na utrzymanie takich struktur, jakie umiemy zbudować (samorządami, indywidualnie), co już wiemy jest grą o sumie ujemnej.

Frankowicze się nie mylili… Sarkastycznie napiszemy, że trzeba było się zadłużać pod korek i brać na siebie zbyt duże ryzyko. Państwo i kancelarie prawne posprzątały bałagan. A wzrost kapitału po prostu zmusił ludzi do jeszcze cięższej pracy.

Spadający wolumen sprzedaży po wysokich cenach to pierwszy sygnał, że na rynku jest coraz mniej chętnych do zadłużania się. Mieszkania z AirBnB trafiają przez covid z rynku najmu krótkoterminowego na długoterminowy. Wiele branż do teraz jeszcze nie pozbierało się po pandemii.

Imigracja do PL nie pomoże, bo jej gros ma inny charakter: przetrwanie, wspomożenie bliskich za granicą, dorobienie; a nie utrzymanie dużej rodziny z pensji na miejscu w Polsce.

Rację mają ci, którzy wciąż szukają wartości

Kontrarianie wiedzą, że tłum zwykle przegrywa. Odpowiada za to “skew”, czyli kierunek prawdopodobieństwa. Może on przyjąć dwa kierunki: sprzedaż lub zakup ubezpieczenia. Tłum najczęściej sprzedaje ubezpieczenie. Wygrywa bardzo często małe stawki, ale na koniec przegrywa dużo, gdy trzeba wypłacić kwotę ubezpieczenia. Inwestor często traci małe kwoty, rozpoznając rynek lub pozycje. Jeśli jednak jego działanie mają dodatnią wartość oczekiwaną, raz na jakiś czas dobre inwestycje zwracają włożone środki z nawiązką.

Stąd śledzenie cen nie tylko nie dodaje żadnej wartości, ale jeszcze burzy spokój. Poszukiwanie wartości w nieruchomościach zaczyna się od analizy biznesowej, ale często wykracza poza nią. Konkurencja na rynku nieruchomości to nie rywalizacja w negocjacjach z rodziną z dziećmi, która potrzebuje mieszkania.

Przez całą poprzednią dekadę nieruchomości w Polsce kupowało się zdolnością kredytową. Oznacza to, że kupując mieszkanie rywalizujesz nie tylko z tradycyjnie rozumianymi inwestorami, którzy dysponują kapitałem. Najważniejszym graczem na rynku stał się ktoś, kto często nie ma nic, ale godzi się na zagospodarowanie przyszłego czasu swojego życia. Kredyt na nieruchomość często oznacza przywiązanie do jednego miejsca. Oznacza też konieczność spłaty drugiego tyle w odsetkach, w nadziei, że inflacja odciąży część zobowiązania. W Polsce mamy 2,5 miliona kredytów hipotecznych, więc kredyt bezpośrednio dotyczy około 10 milionów osób.

Jaką wartość da się wyciągnąć z rynku, gdzie przegrywa się praktycznie z każdym, kto uwierzył w narrację niespadającej nigdy wartości mieszkań? Ile przetrwają wystawione w internecie okazje do flipowania, jeśli miliony ludzi mają na sprzedaż 40 przyszłych lat życia? Szaleństwo szybko się nie skończy.

Gdzie jest przyszłość polskiego rynku nieruchomości?
Jaśniejsza przyszłość wydaje się być poza centrami miast.

Przyszłość rynku nieruchomości w Polsce

Jest szansa, że czeka nas jeszcze kilka rundek miotania gospodarką od deflacji do inflacji. Przewidywania dotyczące wartości są jednak zawsze w cenie, ponieważ od nich zależy często bezpieczeństwo domowych budżetów lub przyszłości rodziny.

Opodatkowanie najmu ryczałtem sprawi, że optymalizacja podatkowa tego rodzaju działalności gospodarczej będzie dużo trudniejsza. Zmniejszy to i tak już minimalne zwroty. Przypominamy, że przyspieszona amortyzacja pozwalała na całkowite uniknięcie płacenia podatków za wynajmowanie mieszkań! Nie wspominając już o udawaniu, że wynajmowanie kilku lub nawet kilkunastu mieszkań to “sprawa indywidualna”, a nie działalność gospodarcza. Jedna z postaci podatku katastralnego stała się faktem i czekamy na kolejne.

Jak to działało? “Zaradni inwestorzy” kupowali mieszkanie za 500k na kredyt. Prowadząc jednocześnie działalność gospodarczą za pomocą przyspieszonej amortyzacji odliczali sobie jej wymierną wartość od podatku z całej JDG (!). Oznacza to, że przez 10 lat ich inwestycja mogła być warta dodatkowe 100k zysku w postaci nieopłaconego podatku. Dla nich kupiony za pół miliona lokal na wynajem kosztował zatem 400k. Mieli więc aż tyle przewagi nad rodziną z dziećmi, którzy pragnęli takiego samego lokum dla rodziny. Oznacza to też, że brak tej amortyzacji może naturalnie sprowadzić w dół ceny nieruchomości o kilkanaście procent tego “braku możliwości zarobienia”.

Zwrot w kierunku działek i małych domów

Zmiany w polskim prawodawstwie wyznaczają kierunek, w którym uda się rynek. Mieszkanie w mieście stanie się z tzw. “życiowego sukcesu wynikającego z zaradności” czymś mniej atrakcyjnym. Mniej osób będzie chciało mieszkać w smogu, tłoku i betonozie, narażając siebie i rodzinę na powolną degradację zdrowia. Codziennie szukając miejsca parkingowego przez pół godziny tylko po to, żeby znaleźć w mieszkaniu obok imprezę fundowaną przez najem krótkoterminowy, a w mieszkaniu wyżej potajemnie prowadzony hotel pracowniczy.

Celem aktywności ekonomicznej i osiągniętego statusu staną się z powrotem domki. Już nie inspirowany kiczowatym filmem ze Stenką pt. “Nigdy w życiu” boom na drewniane domy, do budowy których rzuciło się pokolenie boomerów po 2004. OK Boomer, wtedy starczyło tylko na domki letniskowe nad lokalnym jeziorem.

Teraz jednak jest inaczej, bo już można stawiać pełnoprawne, siedemdziesięciometrowe domy na pięćset metrowych działkach. Oznacza to boom na malutkie działki w fajnych okolicach. Polacy z pewnością kupią pomysł, że nie jest to zbyt wysoka cena za luksus wyrwania się z miasta. Skorzystają z tego na pewno architekci dostarczający tanie szablony i instrukcje budowy z tanich materiałów. Zyskają też producenci “części do domów”, czyli prefabrykatów, które można wykorzystać do ułatwienia stawiania takich konstrukcji.

A może sytuacja zmieni się w dobrym kierunku?

Może jednak sytuacja się odwróci i zaradni przestaną krótkowzrocznie degradować wspólne dla indywidualnych korzyści? Nastąpi powrót do spółdzielczości, sprawdzonych na zachodzie wzorców. Dostępne, rozsądne wkłady kapitałowe sprawią, że uczestnicy “zadbają o wspólne, bo mają tam zapłacony udział”, dzięki czemu poczują się właścicielami, gospodarzami i obrońcami swojej lokalnej przestrzeni oraz wszystkich jej mieszkańców?

Ale to wymaga zorganizowania się do wspólnoty (otwarta komunikacja!) i dyscypliny (uważność!). To dopiero te dwa czynniki dają wolność bycia na “swoim”.

Na swoim buduje się ze świadomością otoczenia i globalnie postępujących zmian. Budownictwo energetycznie efektywniejsze, produkcja na własne potrzeby, relacje sąsiedzkie. Odwrotność tego, co dzieje się aktualnie? Ciężko się skręca pędzący pojazd, nie mówiąc już o zawróceniu.

Pewnie wszystko pójdzie w złym kierunku

Mamy przed sobą jeszcze kilka lat sytuacji, w której jesteśmy teraz. Niepisana umowa pomiędzy biznesem i rządem, w której:

  • inflacja będzie postępować, windując ceny wszystkiego i jednocześnie obniżając jakość większości produktów (żywności, utilities, etc.),
  • stopy procentowe mocno nie wzrosną, bo primo to nie zadziała na wyhamowanie inflacji (która wyhamuje “kiedy chce”), a drugie primo chodzi o inflacyjne wymiksowanie się z długu, więc w sumie im szybciej tym lepiej (AKTUALIZACJA: tu się myliliśmy)
  • ceny nieruchomości mogą jeszcze wzrastać, jednak ich wartość wyrażona w realniejszych jednostkach rozrachunkowych niż PLN będzie spadać (zjawisko znane pod nazwą Peak Real Estate Warsaw 2009 i ceny metra kwadratowego w Warszawie vs BTC lub złota w 2011 i 2021),
  • utrzymujemy maksymalne zatrudnienie w biurokracji i tanich pracach (maksymalizacja eksportu zysków za granicę),
  • rząd będzie robił wszystko, aby utrzymać percepcję wysokich wycen nieruchomości i aktywność budowlaną, a ma do dyspozycji zmiany w prawie, programy pomocowe, etc.
  • lokowanie wypracowanych oszczędności w coraz niższej jakości nieruchomościach, pomimo coraz mniejszych zwrotów (a nie jak w krajach z przyszłością: w ryzykownych, obiecujących innowacjach, własnej produkcji i sprzedaży, w kapitałowych środkach produkcji, know how jak je obsługiwać i kapitale ludzkim który rozwija wszystko wspomniane wcześniej),
  • ci, których na to stać lub mają jeszcze zdolność, wynoszą się pod miasta,
  • ci, którzy nie ogarnęli zmian, dalej będą kupować na kredyt kawalerki na wynajem i zasiedlać je najemcami (z zagranicy, ze wsi, studentami, okazjonalnie AirBnB),

Bez satysfakcji wciąż przewidujemy, że wartość mieszkań w Polsce będzie spadać w długim terminie. Ceny mogą inflacyjnie iść w górę, ale dla fliperów i domorosłych landlordów oznacza wzrost podatków i mini ratek (gdy banki centralne opamiętają się, co i tak będzie za późno), kosztów nie do przerzucenia na najemców. Rachunki w marketach budowlanych i aptekach będą szokować jak pierwszy paragon na ponad tysiąc złotych za zakupy “na tydzień” w hipermarkecie.

Specjaliści nie będą chcieli się nawet pofatygować, żeby świadczyć realne usługi, jeśli nie będzie odpowiednio dużo zapłacone. Uśmiechając się przez łzy pamiętamy, że dzięki inflacji wymiksujemy się z długu. Czego potrzeba do uratowania swojej siły nabywczej? Każdy będzie musiał poszukać sam.

Najnowsze artykuły

Dowiedz się więcej:

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Sprawdź nas na facebooku!