Nieruchomości w Polsce. Czy rzeczywiście brakuje 2 milionów mieszkań?

2 miliony mieszkań (lokali mieszkalnych i domów), których brakuje w Polsce to częsta narracja. Chyba nawet wrosła już na stałe w język sprzedawców nieruchomości i inwestorów. Jest jeszcze druga narracja, polityczna, która pojawia się raz na jakiś czas. Jej efektem jest obietnica wybudowania przez państwo (?) dodatkowych 3 milionów mieszkań. Jak to wygląda w rzeczywistości? Ile jest w Polsce mieszkań, ile chętnych na nie ludzi i ile ich tak naprawdę brakuje?

Sprawdź artykuł o tym, czy w Polsce jest bańka na rynku nieruchomości.

Co napędza rynek nieruchomości w Polsce?

Co więcej, w Polsce istnieją czynniki, które wspierają zasilanie rynku nieruchomości nieprzerwanym strumieniem kapitału. Celowo umyka formalnym publikacjom na poczytnych portalach. Maluje to zupełnie inny obraz, który różni się od wizji, że nieruchomości inwestycyjne w Polsce to rynek myślących długoterminowo inwestorów, którzy w bezpiecznym otoczeniu prawnym oczekują prawie pewnych zysków z najmu. Przyjrzyjmy się tym czynnikom.

Niskie stopy procentowe

Na ten temat napisano już tomy. Niskie stopy procentowe, sprawiają, że koszt pożyczenia pieniędzy jest niższy, dzięki czemu ludzie, którzy w normalnym stanie systemu finansowego nie byliby zakwalifikowani do kredytu hipotecznego, a mogą się jednak zadłużyć. W Polsce, jednakże panuje patologiczna odmiana tego zjawiska, ponieważ zadłużony hipotecznie człowiek odpowiada całym swoim majątkiem i majątkiem rodziny, na wypadek, gdyby z jakiegoś powodu nie mógł spłacać rat. O innych ryzykach, które mają tendencję do ujawniania się stadami, nie będziemy pisać, żeby nie wzbudzać w kredytobiorcach jeszcze większego dysonansu poznawczego.

Szara strefa

Popularny i osadzony w identyfikacji osobistej Polaków obrót pieniędzy poza systemem fiskalnym. Tzw. januszowanie, objawiające się głównie w sektorze usług, o niskim wolumenie, do kilkuset tysięcy złotych, w wieloletnich okresach. Pieniądze, które zostały zgromadzone w taki sposób, są potem lokowane w nieruchomości, porozdzielane po rodzinie, najczęściej domy, wybudowane na zakupionej za gotówkę odrolnionej ziemi.

Zorganizowana prze..dsiębiorczość

Tutaj nazywamy to ciemno-szarą strefą, czyli przedsiębiorczością zorganizowaną. Przedsiębiorca zajmuje się wyciskaniem półdarmowej pracy z nisko wykwalifikowanych (i nie tylko) pracowników. Nadwyżki z wyciskania trafiają z jego kieszeni, a później na konsumpcję i rynek nieruchomości. Zjawisko przybrało na sile dzięki taniej sile roboczej ze wschodu.

Konsekwencją tego zjawiska jest stabilizacja płac poniżej płacy minimalnej (plus płaconej pod stołem reszty). Konsekwencją tego stanu jest brak rozwoju i wystarczającej akumulacji kapitału w celu dokonania skoku jakościowego, automatyzacji i innych, kluczowych dla rozwoju warunków. Oczywiście, jeśli porównujemy się do krajów, gdzie jakiekolwiek B+R dochodzą do skutku.

Transfer z zagranicy, czyli echo emigracji z Polski

Ważnym czynnikiem rynku nieruchomości są transfery z zagranicy, czyli pieniądze opodatkowane przez inne kraje (lub nie!). Pieniądze płyną w gotówce do Polski i trafiają na rynek pierwotny, budowane sposobem gospodarczym domy; deweloperzy i wtórny tzw. nieruchomości inwestycyjne za gotówkę.

Transfery międzypokoleniowe

Nie ma tutaj żadnej tajemnicy, że na styku kupujących i banków występuje powszechne zjawisko uzupełniania zdolności kredytowej młodych ludzi dzięki kapitałowi emerytalnemu rodziny. Wynika to głównie z wiary, że emerytury państwowe w Polsce wystarczą do w miarę sensownej egzystencji, co przyszli i aktualni emeryci wnioskują po ostatnich 30 latach.

W ekstremalnym przypadku polega to wprost na braniu kredytu przez bliskich emerytury rodziców i kupowanie mieszkania dla dorosłych dzieci i ich rodzin. Ryzyko polega na tym, że porównanie liczby emerytów w Polsce i młodych, którzy na nich pracują (a właściwie nie pracują, działając głównie w szarej strefie i na emigracji) wypada bardzo niekorzystnie dla wizji przyszłości emerytów.

Transfery z państwa i samorządów

Powszechną praktyką w latach 90′ były transfery od państwa do ludzi. Najczęściej przybierało to postać wykupu spółdzielczego lub wykupu nieruchomości od samorządu, często z ogromną bonifikatą, sięgającą 90-99% wartości nieruchomości. Zapewnia to stały podaż lokali na sprzedaż z ogromnym zyskiem. Chociażby ze względu na fakt, że karencja przy sprzedaży zakupu otrzymanego z bonifikatą wynosi najczęściej jedynie pięć lat. Gros takich transferów z samorządu w ręce mieszkańców miała miejsce lata temu, przez co karencja już nie obowiązuje.

Praca i spłacanie kredytu

Ostatni i jednocześnie najczęstszy w rozumieniu tzw. ulicy i inwestorów sposób na wejście w posiadanie nieruchomości. Niestety, konsekwencją tego, szczególnie w Polsce, jest fakt wyłączenia kredyciarzy z puli pracowników dysponujących swoją mocą korelacyjną. Przekłada się to na mniejszą liczbę innowacji i ryzykownych przedsięwzięć, mniej preferowanych kosztem bezpieczniejszych tzw. gównoprac. Przy czym stanowczo odradzamy pytanie ludzi zakredytowanych hipotecznie o ich plany realizacji śmiałych i innowacyjnych projektów. Najczęściej w ich świadomości bardzo by to chcieli i szczerze wierzą, że mogą. Dyskusja na temat konkretów prowadzi niestety do dysonansu poznawczego i rzucania wyjątkami.

Nawiasem mówiąc, jest jeszcze wiele innych aspektów, których rozwinięcie jest niezwykle ciekawe. Zobowiązania hipoteczne na 30-45 lat, które pełnią de facto rolę zabezpieczenia pewności zobowiązań na taki właśnie okres w łańcuchu płynności pomiędzy systemem rozliczeniowym a przemysłem. Pozwolenie na mieszkanie dostarczającym takie zabezpieczenie poprzez zafiksowanie własnej przyszłości w niechcianych pracach jest jedynie efektem ubocznym całej operacji. Wszystko rozgrywa się w środowisku, gdzie żeby zagrać w taką grę należy płacić coraz więcej:

• za coraz gorsze jakościowo (gorsze materiały w tej samej cenie) siedlisko,
• w coraz gorszej lokalizacji (lepsze zasiedlone już przez “pierwszych”),
• włączając najgorsze, typu nienadające się do życia przez smog i toksyny duże miasto.

Czy każdy w Polsce będzie zasiedlał mieszkanie z górnej półki? 2 miliony mieszkań

Jest to jedno z częstych nieporozumień, zwykle wynikających z błędu poznawczego, który charakteryzuje wnioskowanie na podstawie przeszłości. To, że Polacy w ramach utrzymywania systemu finansowego w stabilności otrzymali możliwość powszechnego, długoterminowego zadłużania się. Zgodnie z przewidywaniami, wynikającymi z uwarunkowań historycznych i psychologicznych, większość zakumulowanego i pożyczonego z przyszłości kapitału, oprócz typowej konsumpcji (tematyczny już VW Passat i Ryanair do Grecji po remoncie kuchni), została skierowana we własność hipoteczną nieruchomości.

Mogło to doprowadzić do przekonania, w którym ten stan będzie się rozszerzał na coraz to niższe warstwy społeczeństwa, gwarantując każdemu nowy, dwupokojowy apartament, zgodny ze statystykami EU. Na razie jednak mieszkania jednopokojowe są zupełnie niedostępne dla przeciętnej osoby, która chce się usamodzielnić, ponieważ popyt inwestorów przewyższa popyt tych, którzy chcą w takich lokalach po prostu mieszkać.

Intencją wcześniej wspomnianego kupującego inwestora jest dochód na autopilocie. Głównie dzięki zleceniu opieki nad najmem wyspecjalizowanej i wiarygodnej firmie, których w Polsce aktualnie nie ma (warto sprawdzić opinie w internecie o istniejących firmach). W takim przypadku wyłącza się racjonalne myślenie, szczególnie u nieobytego z kapitałem inwestora. Zostało to już zauważone, nawet przez media głównego nurtu. Artykuł dla tych, którzy interesują się, czym kierują się i jak racjonalizują decyzje ludzie, którzy wydają 200-300 tysięcy złotych na kawalerki w Polsce.

Czy w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań?

W niezwykle ciekawym raporcie z serwisu RynekPierwotny zastosowano porównanie liczby gospodarstw domowych i liczby mieszkań. Zaskakujący jest fakt, że te dwie linie na wykresie właściwie się pokrywają, z niewielkimi odchyleniami. Może to budzić podejrzenie, że ta korelacja nie ma zbyt dużych wartości prognostycznych.

Ile jest mieszkań w Polsce?

W Polsce jest około 15 milionów mieszkań (10 milionów w miastach, 5 milionów na wsiach). To, co nas jednak bardziej interesuje, szczególnie w świetle tendencji młodych ludzi do pozostawania dłużej w jednym domu lub mieszkaniu z rodzicami, jest tzw. liczba izb. Czasy, gdy rodziny mieszkały w jednym pokoju, dawno już minęły. Wg statystyk, w Polsce jest około 55 milionów izb (pokojów, które nadają się do zamieszkania), z czego 35 milionów w miastach i 20 milionów na wsiach.

Z innych, ciekawych statystyk, średnia powierzchnia użytkowa per osoba w Polsce wynosi około 27 m^2. Jest powszechnym zjawiskiem sytuacja, w której dla młodego człowieka, wyprowadzenie się “na swoje” do miasta oznacza dramatyczne obniżenie standardu życia i dostępnej powierzchni życiowej, z uwagi na fakt, że w rodzinnym domu dysponuje, często jedynie z rodzicami, powierzchnią znacznie przekraczającą jakikolwiek finansowo dostępny na wynajem lokal w mieście.

Ile mieszkań buduje się we Polsce?

Według najnowszego raportu Amron-Sarfin, w 2018 oddano do użytku 184 783 mieszkania. W 2018 z kolei ruszyła budowa 221 907 mieszkań. Obie te wartości są rekordowe. Dodatkowo wydano pozwolenia na budowę kolejnych 257 072 lokali, co również jest najwyższą w historii wartością. Co roku dodaje się zatem do bazy ponad 1% całości zasobów mieszkań, przy ujemnym już od kilku lat bilansie Polaków (ratowanych najmem ponad 1,2 milionów imigrantów). Powoli rozpędzają się programy rządowe, które oprócz pobudzenia budowlanki mają na celu przepalenie pieniędzy na w miarę sensowną pracę i dostarczenie mieszkań dla mniej zasobnych mieszkańców mniejszych i średnich miast. Dodatkowo, co roku kilkaset tysięcy mieszkań lub kapitału w postaci ziemi jest przekazywana w ręce młodszego pokolenia w transferach międzypokoleniowych.

Czy w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań?

Nie brakuje. Jest to marketingowy chwyt, który miał popędzić szczyt wyżu demograficznego do szybszych zakupów od deweloperów. Aktualnie urabiane są końcówki tego wyżu i ubierane w inwestycję “pod wynajem”.

Podstawowym trendem w Polsce jest przenoszenie się z mieszkań do domów na przedmieściach i ten trend będzie trwał jeszcze kilka lat. Czy warunki gospodarcze będą jak do tej pory bardzo dobre (co jest mało prawdopodobne, ale możliwe)? Polskie rodziny będą przenosić się na przedmieścia, zostawiając “za sobą” kupione na kredyt mieszkania w miastach.

Zaraz po tym, ze względu na małą praktyczność mieszkania w domach, trend znów się zmieni. Ogromną popularność osiągać zaczną apartamenty i domy w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Mieszkania nad Bałtykiem i w górach mocno jeszcze zdrożeją.

Jeśli dany będzie jeszcze dłuższy czas prosperity, trend ten będzie trwał aż do “szczytu wydatków w cyklu życia”. W Polsce, podobnie jak na zachodzie wypada w okolicach 45-50 roku życia, dla najlepiej zarabiających ludzi z klasy średniej. Demograficznie, mamy jeszcze około 10 lat do tego momentu. Pod warunkiem, że Polacy będą dalej pracowali za granicą. Ci pracujący w Polsce gromadzą zbyt małe zasoby, żeby ich “peak spending” porównywać z tym zachodnim…