cenazysk.pl

kryptowaluty, inwestowanie, zarabianie

Bańka na nieruchomościach w Polsce.
Bańka na nieruchomościach w Polsce.

Czy w Polsce 2020 jest bańka na nieruchomościach?

| 2 komentarze

Rynek nieruchomości w Polsce jest rozpalony. Największe portale finansowe huczą od podpowiedzi jak zainwestować gotówkę w mieszkania i gdzie najszybciej wziąć kredyt na inwestycję pod wynajem. Wyborcza pisze na pierwszej stronie, że idą żniwa dla deweloperów. Artykuł co prawda za paywallem, więc jedynie dla mistrzów, którzy płacą za prenumeratę. Bankier trochę się już miesza w zeznaniach, ponieważ w artykule, że skończył się wakacyjny spokój i ceny śmiało poszły w górę niestety nie zauważył, że ceny w Gdańsku spadły z prawie 9k za m^2 na 8k. Może dlatego, że potrzeba było do tego jedynie paru miesięcy, choć lepszym wytłumaczeniem jest fakt, że ceny ofertowe zbierane z netu są tak chaotyczne, że potrafią różnić się o 20% z miesiąca na miesiąc? Nie wnikajmy.

Jak to jest z tymi cenami nieruchomości w Gdańsku?

Wcześniej poruszaliśmy tematykę nieruchomości w Polsce, analizując czy w naszym pięknym kraju, Niedorzeczu Odry i Wisły brakuje 2 milionów mieszkań. Dla tych, którzy nie lubią klikać w linki konkluzja jest następująca: nie brakuje 2 milionów mieszkań. Narracja pasuje jedynie wtedy, gdy założymy, że wszystkim pracującym Polakom “należy się” mieszkanie o standardzie ubereuropejskim. Nie tylko europejskie normy powierzchni i liczby izb są zaburzone wakacyjnymi i letnimi nieruchomościami, istnieje nawet prostsze wytłumaczenie. Nie każdemu należy się polski, deweloperski standard, nawet jeśli ma zdolność kredytową i w konkubinacie radośnie produkuje po polskich stawkach europejsko-atlantycki PKB.

Zarabiaj 15 procent na największej giełdzie kryptowalut

Jakich mamy bohaterów na rynku nieruchomości?

Przypominamy przypadek młodej osoby, która po studiach w mniejszym mieście musi przeprowadzić się do Warszawy, Krakowa lub Wrocławia za pracą, w związku z czym musi zostawić 3 izby, które ma do dyspozycji w rodzinnym, betonowym klocku gdzieś w 10-20k miejscowości i zamieszkuje od tej pory we… współdzielonym z inną młodą osobą z praktyk w czebolu pokoju w miarę nowym, deweloperskim mieszkanku na wynajem od lumpenkamienicznika. Swoją drogą, słuszna skądinąd diagnoza Pracowni EkonoPatologicznej, że w okolicach 2019 kończy się powoli Złoty Polski Wiek, niestety wydaje się wybierać tę szybszą fazę. Nasz ryneczek rozwarstwił się na trzy duże i głośne grupy:

Pierwsza to lamentująca grupę gołodupców, mieszkających albo z rodzicami albo płacących wąsatemu Januszowi czynsz, ewentualnie proletariat na garnuszku samorządów. Mają oszczędności i patrzą się z bezsilnością, jak 10% inflacja je zjada. To oni zostali opisani tutaj:

…pierwszy zakup ma miejsce głównie wśród populacji w przedziale wiekowym 25-35 (ujmując to brutalnie – jeśli do 35 roku życia nie nabyłeś na rynku – czy to za własne zarobki, za kredyt czy dzięki pomocy rodziny – własnego M, najprawdopodobniej nie zrobisz tego już do końca swojego przegranego żywota, za wyjątkiem przypadków wygrania na loterii dziedziczeniowej). Pracownia E-P

Druga grupa to grupa, która operuje dokoła procesu, w którym budowlanka zamiast bezpośrednio zaspokajać potrzeby mieszkaniowe ludności, zaczyna zaspokajać motywowane jak największym zyskiem chęci lokowania kapitału. Innymi słowy, grupa stoi na przeszkodzie spokojnej konsumpcji kapitału na cele mieszkaniowe w stylu polskim, próbując zamienić ją na najem w celu mobilności za pracą, elastyczności i braku konieczności spłacania 500k w postaci odsetek do banku (co akurat ma dużo sensu). Do grupy należą wspomniani już wcześniej przyszli rentierzy emeryci żyjący z dwóch kawalerek na wynajem w Łodzi, specjaliści z Otwartego Fajnansu, pośrednicy kredytowi, copywriterzy komentarzy na forach internetowych, deweloperzy i pracownicy budowlani z okolicznych krajów, bankierzy, pośrednicy finansowi, sprzedawcy mieszkań, miejsc parkingowych i komórek lokatorskich, sprzedawcy kredytów hipotecznych, przyszli pracownicy firm windykacyjnych, pracownicy wykończeniówki, budowlańcy, januszexy, fliperzy i ich guru prowadzący szkolenia za 4999 + VAT netto (możliwość otrzymania faktury), firmy home stagingowe, fotografowie mieszkań na wynajem, ich rodziny i przyszli członkowie tych grup.

Trzecia grupa to ci, którzy już kupili i cieszą się swoją własnością hipoteczną oraz traktują ją jako składnik majątku, a nie element bilansu. Znani z tego, że przeliczają doniesienia z artykułów bankiera na cenę lokalu i garażu, którą zapłacili przed paroma laty i cieszą się z wirtualnych zysków. Niegroźna grupa, która ze względu na brak podstaw inwestowania nawet nie zdaje sobie sprawy, że wpędza się sama w dysonans poznawczy. Sam Guru Łorren mówił przecież, że nie należy przeliczać wirtualnych zysków i strat, bo nie działa to dobrze na psychikę inwestora. Sęk w tym, że trzecia grupa w ogromnej większości nie jest, i nigdy nie będzie inwestorami. Intuicyjnie podjęli dobrą decyzję o nabyciu mieszkania w celach konsumpcyjnych, przez co załatwili problem tego, gdzie mieszkać. Zawsze jest dobry czas na to, żeby się osiedlić w wybranym miejscu, założyć rodzinę. Akcja nie powinna być podejmowana na podstawie różnicy kilkuset złotych więcej za m^2, ponieważ dobrej decyzji nie da się sensownie zmonetyzować. Ci ludzie nie rozumieją w ogromnej większości, że nawet jeśli ich mieszkanie jest dziś warte 100k więcej, niż 3 lata temu, to co prawda dostaną za nie 100k więcej w gotówce, ale jutro muszą gdzieś z dzieciakami mieszkać, a za te swoje 100k więcej nie tylko nie dostaną nic lepszego do zakupu ponad to, co do tej pory mieli, ale poniosą jeszcze koszty transakcyjne i koszty przeprowadzki.

Uczestnicy rynku nieruchomości w Polsce

Te grupy ścierają się aktualnie w nierównej walce i widać już, że grupa druga i trzecia mają nie tylko liczebną przewagę, ale płynąc na rynkowej fali karmią się kolejnymi wzrostami cen. Powtarzanych do znudzenia powodów, że sytuacja na rynku nieruchomości jest nienormalna i skrzywiona w kierunku nadmiernego popytu nikt już nie słucha. No bo po co, będzie na to czas po pęknięciu bańki. Ceny wzrastają przy wydatnej pomocy i ze względu na:

  • sztucznie niskie stopy procentowe,
  • możliwość zadłużania się na zmienną stopę procentową, gdzie ryzyko finansowe jest ukryte u kredytobiorcy,
  • nieporównywalnie wysoką cenę nowych mieszkań w dużych miastach w porównaniu do jakości oddawanych nieruchomości (tzw. deweloper bingo),
  • ryzykowną sytuację finansową ludzi otrzymujących kredyty (gównoprace, naciągana zdolność przy współudziale kombinatu doradców finansowych, wysokie ukryte zadłużenie),
  • dużą ilość “szarych” i “czarnych” pieniędzy, pochodzących z pracy na czarno, oszczędności emerytalnych poprzedniego pokolenia, nieopodatkowanej pracy za granicą, januszeksów wykorzystujących pracę najniższej kasty i gastarbeiterów,
  • ostatniej prostej przed kurczącą się populacją z obu stron drzewka demograficznego i pożyczaniu z przyszłości,
  • podatność na “perfect storm”, czyli sytuację, w których zrealizuje się kilka ryzyk jednocześnie, np. podniesienie stóp procentowych windujące mini-ratki, recesja wyrzucająca z rynku gównoprace, spadki cen nieruchomości stawiające w stan wymagalności dodatkowe zabezpieczenia, wzrost kursu walut aktywujące shitstorm na pozostałości po walutowym portfelu kredytowym, zaostrzenie polityki udzielania kredytów, rekordowa podaż od deweloperów prywatnych i państwowych.

aby wymienić tylko te najbardziej oczywiste. Koniec złotego wieku Rzeczypospolitej zostawi wszystkie grupy w obliczu pozornego dylematu: co teraz robić (nie będziemy trzymać Was w niepewności. Oczywiście nie ma dylematu i wszyscy będą musieli dalej zasuwać)? Pierwsza grupa będzie musiała otrząsnąć się z żałoby po zjedzonych przez inflację oszczędnościach. Druga grupa po skończeniu koniunktury w budowlance będzie musiała szukać nowego, łatwego zarobku. Poniekąd może to być trudne, choć może zamkniemy cykl i zamiast wciskania kredytów hipotecznych znów będziemy sprzedawać fundusze inwestycyjne… Trzeciej grupie i tak nic się nie zmieni, bo im nie robi różnicy czy mają na equity +100k czy -100k bo i tak nie wiedzą o co chodzi i jak to wykorzystać.

Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce u progu 2020?

Po co jednak teoretyzować, spójrzmy, jak wygląda sytuacja na rynku. Ludowe przekonanie mówi, że jeśli na rynek trafi propozycja daleko odbiegająca od rynkowego standardu, powinna zostać nie tylko odrzucona, ale też napiętnowana, żeby twórca takich kwiatków nie marnował swoją propozycją cennego czasu innych uczestników. Na rynku nieruchomości w Polsce, zarówno w sprzedaży, jak i najmie, ta reguła nie ma zastosowania. Jako pierwsze polecamy sprawdzić raportowane na Facebooku mieszkania. Na pierwszy ogień pokój zrobiony z balkonu na Osiedlu Kaliny w Szczecinie za jedyne 340 zł / mies.

Nieruchomości do wynajęcia - balkon w Szczecinie

Pojawia się sporo pytań: jak spać na krześle? Co się stanie zimą? Odpowiedzi… brak. Autor ogłoszenia po zainteresowaniu się sprawą dziennikarzy stwierdził, że zainteresuje się wynajmem krótkoterminowym na doby. Popularne wśród Polaków stało się kupowanie dużych mieszkań i dzielenie ich na małe pokoje. Jeden z kowbojów inwestowania planuje zmieszczenie ich aż 9.

Nieruchomości na pokoje czy to rekord

Autorowi wypada pogratulować pomysłowości, powinien jednak rozważyć zamianę jednego z pokoi na budkę strażnika, żeby się lokatorzy nie porozbiegali po mieście w poszukiwaniu większej przestrzeni i dostępu do łazienki i kuchni. Cena pokoju oczywiście minimum 1000 zł za miesiąc.

W Katowicach przy ulicy Powstańców można nabyć lub wynająć kawalerkę o niezwykłym układzie. Mieszkanie nie jest już wystawione w internecie, znalazło zapewne szczęśliwego nabywcę, który po remoncie zaproponuje 4-5 osobom wynajem tego atrakcyjnego miejsca. Miejmy nadzieję, że znajdą się odpowiednio wąskie łóżka, które niczym w korytarzach polskich szpitali będą ustawione jedno za drugim… Sami rozumiecie.

Kawalerka z długim korytarzem

Tego inwestora nie ma chyba co winić, bo w Katowicach takie mieszkania powstają z remontowanych, starych nieruchów. W Poznaniu za to mamy podobną sytuację, ale od… Dewelopera! Inwestycja Rybaki 1 może pochwalić się takim to planistycznym cudem.

Nieruchomości Poznań korytarz

Mieszkanie zostało zapewne sprzedane, chcielibyśmy zwrócić uwagę na niezwykłą dbałość o nazewnictwo poszczególnych części. Krzywy, długi kawałek mieszkania został nazwany korytarzem, a gości wita się w holu, które razem zajmują prawie połowę powierzchni całego mieszkania. Jednym słowem 24 metrów w cenie 50. Gdyby byli chętni, to podobne studio jest chyba jeszcze po tych paru latach na sprzedaż, za 400k.

Przechodzimy do spraw większego kalibru i mniejszej powierzchni. Mieszkanie o powierzchni 11 metrów kwadratowych poszło w Warszawie za 180 tysięcy złotych. Pierwsza myśl jest taka, że mieszkanie w takim miejscu jest sprzeczne z konwencją praw człowieka, gdyż więźniowie w zachodnich krajach mają większe cele (to oczywiście żarcik, kto bogatemu z wolnymi 180k PLN zabroni).

Zwróćmy uwagę na takie smaczki jak ignorowanie braku miejsca na praktycznie wszystko czy prysznic na podwyższeniu (!), gdzie każda kąpiel skończy się zalaniem mieszkania. Na filmie “inwestorka” z rozbrajającą szczerością tłumaczy, że coś im nie wyszło w planowaniu i tak już musi zostać. Tak czy owak, mieszkanko sprzedane i pewnie zarabia na siebie.

Zabierzmy się za poważniejsze kwestie. Kupujesz mieszkanie, ale okazuje się, że kupiłeś lokal usługowy. Fikcja? Nie we Wrocławiu, gdzie deweloper w prestiżowej lokalizacji sprzedawał “mieszkania” w kompleksie biurowo-hotelowym. Później okazało się jednak, że będą to… lokale usługowe, ponieważ nie spełniają wymogów ustawy. Jak żyć? Brnąć dalej w kupno takiej nieruchomości, w dobrej lokalizacji, czy uciekać z inwestycji i szukać czegoś nowego, po dużo wyższych cenach?

Jasna strona to najem w stolicy i Trójmieście. Artykuły w największych periodykach opisujące jak to dobrze lub źle mają inwestorzy lub mieszkańcy (niepotrzebne skreślić, w zależności od tego, kto płaci za artykuł) nieźle się klikają. Ten o Sopocie ma na celu wskazanie, ile to Skandynawów przyjedzie i kupi tutaj mieszkanie na wakacje (nad Bałtykiem, gdzie prawdziwe lato trwa 7 tygodni?!). Ten o Warszawie wychwala minione czasy najmu bez regulacji. Gdy deweloperzy nie płacą, straszymy regulacjami najmu krótkoterminowego. Gdy płacą, publikujemy reklamy, tak jak do ostatniego dnia wisiały na stronach bannery Amber Gold. Business as usual.

A może się już tak dobrze nie sprzedaje? Użytkowniczka kociooka z wykopu podesłała taką reklamę z Warszawskiego Dworca Centralnego lub Śródmieście. Doszły do nas słuchy, że są jeszcze w ramach równouprawnienia takie same reklamy z kobietą, widziane w metrze. “Pewny zysk z wynajmu”.

Naganianie na nieruchomości przez deweloperów

W dużych miastach są takie dylematy, a w Polsce powiatowej trudno sprzedać dom nawet i za 50k. A tyle to przecież inwestory z wielkich miast noszą po kieszeniach, gdy spacerują po centrach miast wypatrując coraz to lepszych kawalerek pod wynajem. Przykłady? Stary kościół z działką za jedyne 28k dla inwestora z pomysłem. Mieszkanie z kolekcją kryształów za 4300 za metr w Trójmieście? Chyba nie powinno trafić do tego działu, bo to PRL daleko od morza, cena i tak jest zbyt wysoka. Liczba domów poniżej 100k z dużymi działkami w całej Polsce to aktualnie około 1000! Gdy dodamy mieszkania poniżej 100k, będzie ich prawie 2,5 tysiąca. Niektóre w górach, kilka mniej niż 10 kilometrów od Bałtyku. Niestety, takie kryteria nie pasują do modus operandi naganiaczy na nieruchomości w centrach miast: musi być w centrum, musi być małe, żeby zawsze mieć potencjalnego studenta lub Ukraińca/Hindusa pracującego na niskich stanowiskach w korpo, fast foodach lub fabrykach.

Perspektywy rynku w dużych miastach są wciąż ok, jednak…

Nie znaczy to, że duże miasta są aktualnie pozbawione okazji lub nie mają perspektyw. Oczywiście, wielkie miasta będą miały łatwiej. Nie oznacza to jednak pewnej inwestycji! Co do Warszawy, nawet centralni planiści nie wierzą, że ludność Warszawy, przynajmniej w oficjalnej narracji, zwiększy się w perspektywie 20 lat. Tak, jak rozumiemy, wariant koncentracyjny opisany w przytoczonym przez nas raporcie da się jedynie przeforsować w Krakowie, gdzie bloki buduje się przy liniach wysokiego napięcia w takiej odległości, że można suszyć na nich pranie, a trzymana w ręku jarzeniówka sama świeci. Jest też nieszczęśnik, który kupił mieszkanie na parterze i… zostaje odcięty od światła słonecznego przez nową inwestycję, i wszystko jest w porządku. W Warszawie ludność rozproszy się w takim przypadku na tańsze przedmieścia, preferencyjnie w okolice Nowego Dworu Mazowieckiego, skąd będzie bliżej Ryanairem do Lwowa, Charkowa i Kijowa. Jednym zdaniem, przymykamy oczy na bezhołowie i wszystko jest OK, dopóki nie trafi na nas. Podobnie z lokatorami, u nas będą tylko wypłacalni i bezproblemowi studenci.

Co z tą bańką? W raportach dotyczących bańki na nieruchomościach na świecie takie miejsca jak Polska omijane są szerokim łukiem. Czy to z powodu tego, że jesteśmy traktowani jako trzeci świat, czy też niepewność lokalizacji na zrównywanej z ziemią podczas większych konfliktów Równinie Środkowoeuropejskiej wyklucza długotrwałe zaangażowanie pozostawiamy domyślności czytelników. Nie widzimy tutaj jednak ani pogardy dla naszego zapóźnienia w rozwoju w porównaniu do zachodu, ani nienawiści ze względów historycznych, jedynie pragmatyczną analizę potencjalnych zysków. Kto sobie lubi popatrzeć na wykresy tutaj i tutaj znajdzie swój raj. Solidna analityczna robota, jednakże bez jednoznacznych konkluzji, dodatkowo z nieuniknioną karuzelą popaprania w komentarzach pod artykułami, z płatnymi trollami od deweloperów na czele.

Tak jak pisaliśmy ostatnio, według raportu Amron-Sarfin, w 2018 oddano do użytku 184 783 mieszkania. W 2018 z kolei ruszyła budowa 221 907 mieszkań. Obie te wartości są rekordowe. Dodatkowo wydano pozwolenia na budowę kolejnych 257 072 lokali, co również jest najwyższą w historii wartością. Buduje się dużo i gęsto.

Ostatnio sieć obiegło porównanie, że czynsze w Warszawie dogoniły te w Berlinie. Nie wiadomo jak długo trzeba uderzać głową w ścianę, żeby przestało się wydawać, że ta sytuacja jest nienormalna. Każdy, kto porówna sobie średnie wypłaty w stolicy Niemiec i stolicy Polski zda sobie sprawę z tego, że taki stan nie jest do utrzymania na dłuższą metę.

Bańka na nieruchomościach w Polsce.

W Polsce bańka na nieruchomościach jest już napompowana

Bańka na nieruchomościach jest w trakcie pompowania, gdy spełnione są następujące warunki:

  • szybko schodzą nawet najgorsze mieszkania (nawet te sławetne mieszkania nad bramą garażową z balkonem i nad wspólnotowym śmietnikiem), często w nadziei na zagarnięcie zysków z najmu z dalekiej przyszłości, liczonej w dziesięcioleciach,
  • rząd, lobby bankowe i deweloperskie świadomie zapraszają do gry najmniej zorientowanych posiadaczy zdolności kredytowej, którzy dołączają do rynku najpóźniej (poprzez niskie stopy procentowe, obietnice braku podatku katastralnego, programy pomocowe, wsparcie deweloperów, nachalny marketing, etc.),
  • intensywna propaganda sukcesu w postaci przekonania “na nieruchomościach nie można stracić”, “ceny nieruchomości nigdy nie spadają”, “ceny nieruchomości nigdy nie spadną”, “w długim terminie zawsze zarobisz na nieruchomościach” i wiele innych klisz, które mieszają w głowach aspirującym do miana inwestorów. Jak na przykład u tego czarodzieja rynków, dla którego nawet demograficzne tsunami to potwierdzenie wzrostów.

To, że mieszkania nie kosztują 20k za metr nie oznacza, że jest drogo. Jeśli inwestorzy płacili 10 lat temu 9k za nowe mieszkanie w stolicy o jakości mieszkania z dobrej półki, to dziś mieszkanie, za które deweloper żąda 12k jest budowane na odpierdol, aby zmieścić się w połowie kosztów sprzed 10 lat. Oszczędza się na pracownikach (budowlańcy dziś nawet nie mogą się porozumieć, tyle tych języków, ale jest co najmniej tak tanio, jak 10 lat temu), na materiałach o obniżonych parametrach, dachu posypanym substancją zapychającą odpływy, przez co zbiera się tam metr wody, braku izolacji, na projekcie robionym przez praktykantów lub wprost z szablonu, na wykończeniu zrobionym byle przeszedł odbiór, na braku możliwości adaptacji wnętrza pod potrzeby mieszkańców, na garażu bez odpowiednio przepustowych odpływów, na częściach wspólnych z betonu, na działce w kształcie trójkąta 4 metry od kolejnego bloku, na braku naziemnych miejsc parkingowych w promieniu kilometra, na gwarancji, której się nie dostarczy, bo deweloper będzie operował jako nowa spółka już dzień po oddaniu głównej inwestycji i tysiącach innych rzeczy, drobnych i ważnych. Szansa na trafienie bubla deweloperskiego rośnie do granicy pewności, że coś będzie nie tak. Kto pierwszy trafi wszystko w deweloperskie bingo?

Deweloper Bingo

Co może być nie tak? Paradoksalnie sporo rzeczy i wiele poradników przestrzega przed pochopnym odbieraniem nowego mieszkania. Dla szczęśliwców przygotowaliśmy zabawę idealną na bańkę na nieruchomościach w Polsce 2020: Deweloper Bingo. Kto ustrzeli więcej problemów w relacjach z deweloperem, ten wygrywa. Co jest do wygrania? Wpisujcie w komentarzach.

Deweloper Bingo

2 Comments

  1. Jakbym czytał wdomachzbetonu tylko mniej wykresów

  2. Tak też mam takie odczucie Ironia jako oręż zawsze w cenie Bardzo dobrze się czytało

Dodaj komentarz

Required fields are marked *.